Katarzyna Rożko/Rynek Zdrowia | 29-04-2011 06:20

Dobra lokalizacja to za mało, czyli jak sprzedać zabytkowy szpital

Sprzedaż poszpitalnych obiektów okazuje się nie lada wyzwaniem dla samorządów i uczelni. Nieruchomości mają zwykle świetną lokalizację, ale figurują najczęściej na listach wojewódzkich konserwatorów zabytków. Ich duża kubatura i koszty związane z rewitalizacją wymagają inwestorów z najgrubszymi portfelami. A tych jak na lekarstwo.

W kwietniu 2011 r. Sejmik Województwa Małopolskiego wyraził zgodę na sprzedaż nieruchomości położonej w Krakowie przy ul. Lea 44 po likwidacji Okręgowego Szpitala Kolejowego. Chodziło o działkę o powierzchni 0,56 ha zabudowaną budynkiem byłej lecznicy. Jej wartość oszacowano na 21 mln 259 tys. zł (w tym grunt 5 mln 816 tys. zł).

- Po raz pierwszy sprzedajemy budynek po zakładzie opieki zdrowotnej, ale jesteśmy optymistami, bo obiekt ma bardzo dobre położenie. Mamy nadzieję, że mimo bessy na rynku nieruchomości, znajdzie kupca jeszcze w tym roku - mówi Kazimierz Czekaj, przewodniczący Komisji Budżetu, Mienia i Finansów Sejmiku Województwa Małopolskiego.

Łatwo nie będzie
We Wrocławiu, gdzie na kupca czeka kompleks budynków dawnego szpitala im. Babińskiego (przy ul. Poniatowskiego), do zbycia będzie wkrótce gmach przy ul. Dyrekcyjnej. Pieniądze ze sprzedaży mają być zainwestowane w Centrum Kliniczne przy ul. Borowskiej, do którego przeniosły się kliniki ze wspomnianych obiektów.

- Poszpitalna nieruchomość przy ul. Poniatowskiego to zabytkowy kompleks kilku budynków, w której mieścił się szpital im. Babińskiego. Piękny i w bardzo dobrej lokalizacji, ale z pewnością będący sporym wyzwaniem dla potencjalnego inwestora. Łatwiej wyłożyć kilka milionów złotych na zakup jednego budynku, niż kilkadziesiąt milionów na zakup kilku wolno stojących zabytkowych gmachów. Trzeba przecież doliczyć koszty remontu, adaptacji, a wszystko pod okiem konserwatora zabytków - wyjaśnia portalowi rynekzdrowia.pl Arkadiusz Förster, rzecznik Akademii Medycznej im. Piastów Śląskich we Wrocławiu.

Rzecznik ma nadzieję, że sprzedaż budynku przy ul. Dyrekcyjnej przebiegnie sprawniej: to jeden duży obiekt w bardzo dobrej lokalizacji, w samym centrum miasta, w pobliżu dworca PKP.

- To możne zachęcić inwestorów. Na niekorzyść przemawiają jednak ceny nieruchomości podyktowane przez rzeczoznawców. Nie możemy ich zmienić bez zgody Ministerstwa Finansów - dodaje Arkadiusz Förster.

Czasem trzeba czekać
Urząd Marszałkowski Województwa Dolnośląskiego, który w 2010 r. przygotował do zbycia nieruchomości po szpitalu im. Babińskiego, ogłosił przetarg. Zainteresowanych nie było.

- Zakup dużej, zabytkowej, poszpitalnej nieruchomości nie jest ofertą dla każdego. W grę mogłoby tutaj wchodzić zainteresowanie np. dużej instytucji finansowej. Dlatego inwestora trzeba szukać w całej  Europie, nie zaszkodzi też promocja na międzynarodowych targach nieruchomości - zaznacza w rozmowie z portalem rynekzdrowia.pl Rafał Guzowski, prezes należącej do UMWD spółki Nowy Szpital Wojewódzki.

Zwraca też uwagę, że budynki po szpitalu im. Babińskiego zostały wystawione na sprzedaż w okresie spowolnienia gospodarczego, które odbiło się również na rynku nieruchomości. Dlatego zarzuty, że UMWD nie spieszy się ze sprzedażą, nie są zasadne. Wręcz przeciwnie: warto poczekać, żeby sprzedać za dobrą cenę. Urząd dał sobie na to czas do końca 2013 r.

Jednocześnie Urząd Marszałkowski Województwa Dolnośląskiego pracowuje inwentaryzację konserwatorską i architektoniczną obiektów. Z analizy wynika, że część obiektów będzie można wyburzyć.

- To możliwość, nie konieczność. Zależy nam na jak najlepszym przygotowaniu nieruchomości do sprzedaży i wyeliminowaniu różnych zagrożeń administracyjnych, których boją się inwestorzy. Dlatego warto mieć m. in. zezwolenie na rozbiórkę - podkreśla Guzowski.

Nic nie pomaga...
Urząd Marszałkowski Województwa Lubuskiego od ponad trzech lat próbuje sprzedać kompleks sześciu poszpitalnych budynków o powierzchni ponad 30 tys. m kw w Gorzowie Wielkopolskim. Pięć prób sprzedaży zakończyło się fiaskiem. Nie pomogło obniżenie ceny wywoławczej nieruchomości przy ul. Warszawskiej i ul. Teatralnej. Początkowo wyceniono ją na 30 mln zł, w czwartym przetargu kosztowała już 19,2 mln zł. Nadal bez zainteresowania inwestorów.

Nic pomogło też podzielenie kompleksu na sześć działek. Podczas kolejnego przetargu w połowie 2010 r. nikt nie wpłacił wadium, przetarg unieważniono. Obecnie nieruchomość czeka na nową wycenę.

- Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami operaty szacunkowe tracą swoją ważność po okresie roku. Z tego względu obecnie zlecono prace związane z wyceną nieruchomości po byłym szpitalu przy ul. Warszawskiej i Teatralnej. Po otrzymaniu operatów od biegłego rzeczoznawcy, co ma nastąpić w maju, zarząd podejmie decyzję w sprawie ceny wywoławczej i terminu nowego przetargu - mówi Mirosława Dulat, rzecznik prasowy Zarządu Województwa Lubuskiego.

A może lepiej przekazać?

Przykłady z Sosnowca i Chojnic pokazują, że lepszym rozwiązaniem może okazać się nieodpłatne przekazanie poszpitalnego budynku miastu. Tak właśnie postąpił w lutym 2008 r. Sejmik Województwa Śląskiego w przypadku obiektu po Szpitalu Miejskim nr 2 w Sosnowcu ze wskazaniem, że ma być on przeznaczony na potrzeby działalności administracji samorządowej.

Obecnie Wydział Inwestycji Miejskich realizuje zadanie adaptacji dwóch pawilonów budynku poszpitalnego w samym centrum miasta. W pierwszym trwają jeszcze prace remontowo-budowlane, ale już działają tu dwa wydziały urzędu miasta. W drugim pawilonie, w którym do końca 2010 r. zlokalizowany był oddział ginekologiczno-położniczy, rusza właśnie modernizacja.

- Nie trafiliśmy na żadne większe wyzwania związane z faktem, że jest to budynek poszpitalny. Koniecznością była dezynfekcja. Firma, której zleciliśmy tę usługę, wykonała trzykrotnie badania mikrobiologiczne we wnętrzach. Żadnych zagrożeń nie stwierdzono, można zatem wykonać remont i przenieść biura - mówi Mirosława Czekiel z Wydziału Inwestycji Miejskich w Urzędzie Miasta Sosnowca.

Z powodzeniem zagospodarowano też budynki starego szpitala w Chojnicach, które zostały przekazane miastu przez Starostwo Powiatowe oraz Kościół. 40 proc. nieruchomości udało się sprzedać, resztę zrewitalizowano.

- W 2004 r. podjęliśmy starania o pozyskanie środków unijnych na rewitalizację stuletnich obiektów zabytkowych, w których mieścił się szpital. Otrzymaliśmy w sumie na ten cel 20 mln zł - mówi Rynkowi Zdrowia Asreniusz Finster, burmistrz Chojnic.

W 2005 r. w drugim przetargu miasto sprzedało frontową część nieruchomości.

- Kwota nie była imponująca (około 800 tys. zł), ale też stan budynku był fatalny. Inwestor, który planował zaadaptowanie gmachu na cele edukacyjne, musiał włożyć w remont ponad 4 mln zł. Obecnie mieści się tam Powszechna Wyższa Szkoła Humanistyczna Pomerania. W części miejskiej znajduje się biblioteka, pomieszczenia dla 18 chojnickich stowarzyszeń, działa tam również fundacja, która prowadzi wypożyczalnię sprzętu rehabilitacyjnego. Zależało nam przede wszystkim, aby ożywić te budynki - podkreśla burmistrz.